“Bí kíp” pháp lý dành cho nhà đầu tư thông minh khi mua căn hộ

Chào mừng bạn đến với “Bí kíp nhà thông thái” – nơi chia sẻ kiến thức bất động sản hữu ích cho những nhà đầu tư thông minh. Trong bài viết hôm nay, chúng ta sẽ cùng đi sâu vào chủ đề “Mua căn hộ chung cư: Vấn đề pháp lý cần biết“.

Tại sao cần quan tâm đến vấn đề pháp lý?

Có thể nói, đây là bước quan trọng “sinh tử” quyết định thành bại của thương vụ mua bán căn hộ chung cư. Bỏ qua khâu này, bạn tiềm ẩn nguy cơ đối mặt với những rủi ro pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu và tài sản của bản thân.

Số liệu “thấp thỏm”: Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2023, đã có hơn 100 vụ tranh chấp liên quan đến pháp lý khi mua bán căn hộ chung cư. Con số này cho thấy tầm quan trọng của việc trang bị kiến thức pháp lý cho bản thân trước khi “xuống tiền”.

Vậy, cần lưu ý những pháp lý gì?

Dưới đây là những vấn đề pháp lý “tâm điểm” bạn cần nắm chắc:

Chủ đầu tư uy tín

Chủ đầu tư cần có Giấy phép kinh doanh hợp pháp được cấp bởi Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi doanh nghiệp hoạt động. Người mua nhà nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, mọi thông tin này có thể tra cứu trên mạng hoặc liên hệ các cơ quan chức năng để xác minh.

Theo Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư phải:

• Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
• Công khai thông tin trên trang web của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án, sàn giao dịch bất động sản…

Những giấy tờ này chứng minh tính hợp pháp và năng lực kinh doanh của chủ đầu tư trong dự án bất động sản.

>>> Đọc thêm: Tập đoàn Thắng Lợi Group

Tính pháp lý của dự án

• Nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản, Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư là cần thiết.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp/cho thuê đất cho chủ dự án.
• Giấy phép xây dựng (trừ các dự án được miễn).
• Nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó, văn bản chấp thuận đầu tư theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng là một trong các pháp lý cần được quan tâm.
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng (theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014), trường hợp là nhà chung cư, nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.

Bên cạnh đó, người mua nên kiểm tra thêm một số giấy tờ:

• Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt
• Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng đảm bảo chủ đầu tư sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Quyền sử dụng đất của dự án

Khi “xuống tiền” mua căn hộ chung cư, bạn đừng quên kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) – “chìa khóa” mở ra cánh cửa an tâm cho tổ ấm tương lai.

Giấy tờ then chốt

GCNQSDĐ, thường được gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng, hoặc quyền thuê đất, là tài liệu pháp lý bắt buộc mà người mua cần lưu ý. Nó đóng vai trò chứng thực rằng:

• Dự án đã hoàn tất thủ tục giải phóng mặt bằng, đảm bảo tính hợp pháp của khu đất xây dựng.
• Mảnh đất không vướng mắc tranh chấp, mang đến sự an tâm cho chủ sở hữu tương lai.
• Dự án không bị thế chấp tại ngân hàng, đảm bảo quyền lợi của người mua.

Bảo vệ quyền lợi

Việc kiểm tra và xác nhận tính hợp lệ của GCNQSDĐ là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua. Trên thực tế, đã có nhiều trường hợp mua căn hộ chung cư nhưng không được cấp sổ đỏ, sổ hồng do chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng, dẫn đến nhiều rủi ro và phiền toái cho người mua.

Đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai có thể không cần Giấy chứng nhận nhưng phải có các giấy tờ sau:

• Hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt.
• Giấy phép xây dựng (nếu cần).
• Giấy phép nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng (theo khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản).

Hợp đồng mua bán căn hộ

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đóng vai trò vô cùng quan trọng, là “kim chỉ nam” ghi chép chi tiết các thoả thuận giữa chủ đầu tư và người mua. Để bảo vệ quyền lợi của bản thân, bạn cần lưu ý kỹ những điều khoản sau trước khi ký hợp đồng:

Loại tiền thanh toán

Việc thanh toán bắt buộc phải sử dụng tiền Việt Nam đồng. Nếu sử dụng ngoại tệ, hợp đồng sẽ vô hiệu lực, không được công nhận về mặt pháp lý.

Tiến độ thanh toán

Người mua thường chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị căn hộ cho đến khi nhận được Giấy chứng nhận. Sau khi nhận Giấy chứng nhận, bạn sẽ thanh toán 100% giá trị còn lại.

Thông tin chi tiết về căn hộ

• Hợp đồng cần ghi rõ vị trí, mã số, tên dự án, giá bán, diện tích căn hộ, các tiện ích đi kèm (nếu có), thông tin về phí dịch vụ, điện nước…
• Xác thực người đại diện hợp pháp: Đảm bảo người ký hợp đồng đại diện theo pháp luật cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có giấy tờ ủy quyền hợp lệ nếu không phải là người đứng đầu.

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại

Hợp đồng cần quy định rõ ràng mức bồi thường cho các trường hợp vi phạm hợp đồng của hai bên.

Bảo hành nhà ở

Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư có nghĩa vụ bảo hành nhà ở chung cư cho bên mua trong tối thiểu 60 tháng kể từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Thời điểm ký hợp đồng

Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thời điểm ký kết hợp đồng hợp lệ theo quy định pháp luật là lúc dự án được xây dựng xong phần móng. Hãy lựa chọn thời điểm ký hợp đồng phù hợp để đảm bảo quyền lợi của bản thân.

Lời kết

Mua căn hộ chung cư là một quyết định quan trọng, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng. Hãy trang bị cho bản thân kiến thức pháp lý đầy đủ để trở thành nhà đầu tư thông minh, tự tin “xuống tiền” và an tâm tận hưởng tổ ấm mơ ước của mình.

Tìm hiểu thêm: 

>>> Căn hộ The Sol City giá rẻ

>>> The Diamond City – dự án đầy hứa hẹn 2024